Stavět či nestavět

Jednou z nejdražších komodit v lidském životě je pro mě čas. Neustále kolem sebe slyším, že někdo něco nestíhá, že nemá na nic čas, že to všechno letí atd.
Tím že člověk začne stavět či rekonstruovat, investuje krom peněz i čas. Záleží na tom, jestli mu stavební práce provádí firma, či si vše dělá svépomocí. Celý život bydlím na statku, jehož historie sahá až do poloviny devatenáctého století. Neustále je co předělávat opravovat a renovovat. Před časem jsem se rozhodl k rekonstrukci celého patra domu o ploše 150m2. Základní představa byla, za tři měsíce hotovo. Nakonec to trvalo celý rok, než bylo vše doděláno, s tím, že jsem byl v zápřahu fyzicky či psychicky 24hhodin denně. Od té doby mluvím s klienty o tom, jak moc potřebují stavbu, kterou plánují.Říká se, že si každý musí projít vlastní zkušeností, aby danou situaci pochopil. Zkušenost je nepřenositelná. Musím s tím než souhlasit.

Rád bych se s Vámi podělil o jeden inspirativním článkem z webu Slamáček, se kterým plně souzním.

Text níže je převzatý z webu slamáček.cz – Jan Chvátal

Ač se to zdá paradoxní, základní otázkou na kterou si každý kdo chce svůj vlastní dům musí odpovědět je jestli se vůbec do stavby pustí. Nepochybně většina z vás kdo čtete tyto řádky stavět chcete. Ale vzhledem k tomu, že to je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí ve vašem životě zkuste se ještě jednou zamyslet nad následujícími body:
Opravdu potřebuji svůj vlastní dům? Nestačí mi jen byt? Nebudu šťastnější, když peníze, čas a energii budu místo stavby věnovat sobě a rodině?
Mám na to? (čas, energii, peníze). Stavba domu je opravdu velká věc, kterou když rozjedete už těžko zastavíte nebo vrátíte zpět. Vezme vám plno času, nervů a iluzí. Na druhou stranu vás může ale bavit... Pro promyšlení všech pro a proti vám snad pomohou následující řádky:

Co vlastně všechno potřebujete?

Člověk zjišťzuje, že každý metr čtvereční navíc je zátěž: někdo to musí postavit, musí se to zaplatit a budeme se o to muset starat. Takže ruku na srdce: opravdu potřebujete všechno co si myslíte, že potřebujete? Jak často to využijete? Budete se o to chtít starat?

Kdo to postaví?

Tento odstavec je určen hlavně těm, kdo se chystají stavět svépomocí. Já se pro tuto variantu rozhodl a šel bych do ní zase, ale potřeba si uvědomit pozitiva a negativa

Plusy stavby svépomocí

• o stavbě budete vědět první, poslední, na všecko si dohlédnete
• opravdu to může být levnější (pokud je splněna řada předpokladů)
• stavba vám poskytne plno podnětů pro osobní růst
• nepotřebujete tolik shánět dodavatele, úkolovat je, uhánět termíny, porovnávat nabídky, kontrolovat práci, předělávat

Minusy stavby svépomocí

• může to být nakonec i dražší varianta - ve chvíli, kdy něco zásadního přehlédnete/uděláte špatně a nastane škoda, kterou bude časově a finančně náročné dát do pořádku.
• pokud špatně zhodnotíte na co máte, může se stát. že budete vlastníma rukama dělat něco, co vám opravdu nepůjde a bude to nakonec v nižší kvalitě a vydrží to kratší dobu.
• možná stavbu nikdy nedokončíte: koukněte se někdy při procházce vesnicema a městama, kolik staveb viditelně skončilo na penězích/rozvodu a je uplně neobydlených, nebo jen nedodělaných.
• je to opravdu extrémě časově psychicky fyzicky náročné. Jste schopni něco soustavně dělat 7000 hodin i ve chvíli, kdy vypadá, že čím víc děláte, tím je to horší? Víte, že možná díky starostem nebudete pořádně spát? Dokážete přeházet za den dva náklaďáky zeminy?
• je možné že to odnesete zdravím, životem, vztahem, rodinou. To se opravdu může stát. A tyto řádky platí v asi omezené míře i o stavbě na klíč. Já na stavbě zatím strávil 6000 hodin práce, většinou sám a díkybohu se mi nic vážnějšího nestalo. Ale možnost, že se tak stane existuje. A psychický a fyzický vypětí spojený se stavbou našemu rodinnýmu životu rozhodně neprospělo.
• potřebujete mít/získat určitou míru vědomostí, dovedností a znalostí. Musíte být zruční, pečliví. Musíte být schopni time managementu, finančního plánování, komunikace.

Peníze

opět pár řádek od nás, kteří jsme do stavby šli s názorem "ono to nějak finančně vyjde" a peníze jsme začali pořádně řešit až v průběhu realizace. Tady je pár zkušeností:

• není cena domu jako cena domu: podle našich zkušeností i toho co jsme slyšeli jinde dost možná vy a váš architekt či stavební firma mluvíte o uplně jiných cenách domu. Vy do toho nejspíš počítáte veškeré náklady od plánování a přípravy stavby až po vybavení domu nábytkem a nastěhování. Z vašeho pohledu je to logické - máte nějaký obnos určený na stavbu a žádné jiné peníze nemáte. Stavební firmy a architekti zatím mluví často o ceně za hrubou stavbu, v horším případě ještě bez DPH.
• podle mě je správné do ceny domu počítat veškeré náklady, které by nevznikly, kdyby jste se nerozhodli stavět. A to od začátku plánování až po okamžik, kdy si na terase v novém zahradním nábytku s pohledem na rozkvetlou zahradu dáte první kafe.
• na začátku si nedokážete představit, co všechno stavba domu znamená - jsou to desítky oblastí, které budou každá stát deseti- a statisíce. U některých z nich možná ušetříte, ale u většiny při plánování něco přehlédnete a nakonec to bude stát víc.
• níže naleznete "slepý rozpočet". Zkuste si ke každé položce doplnit předpokládané náklady. Zjistěte je co nejpřesněji - z rozpočtu, ale ještě lépe z nabídky konkrétní firmy. Pokud netušíte, dejte tam alespoň hrubý odhad. Doplňte položky, které v přehledu nejsou a na vaší stavbě se vyskytují. A nakonec vše sečtěte! Potkalo vás nemilé překvapení a je to víc než jste čekali? Špatná zpráva je, že podle mých zkušeností byste měli mít ještě desítky procent rezervu nad tento prvotní odhad....

Rozpočet stavby rodinného domu

Projektová dokumentace

• architektonická studie
• projekt k stavebními povolení (včetně statiky, požární ochrany a TZB)
• prováděcí projekt

Ohlášení stavby, kolaudace

• poplatky za ohlášení stavby
• platby za revize
• stavební dozor / autorský dozor /stavbyvedoucí

(vaše hodiny strávené na přípravě stavby, hledání dodavatelů, jejich úkolování, kontrolování...)

Průběh stavby

• pojištění stavby
• vybavení staveniště (maringotka, provizorní oplocení, vybavení dílny – od elektronářadí, ručního nářadí, po různé šrouby a drobnosti, které nejdou k ničemu přiřadit)
• lešení
• provoz auta v souvislosti se stavbou
• energie na stavbě
• poplatek za odpady
• Příprava pozemku a jeho uvedení do finálního stavu
• nákup pozemku včetně provize RK a daně z převodu nemovitých věcí
• napojení na inženýrské sítě, komunikace (včetně všech poplatků)
• včechny sítě na parcele (od kraje pozemku k domu)
• terénní úpravy (srovnání terénu, přívoz/odvoz/skrývka zeminy, přívoz štěrku)
• ploty, včetně vrat
• parkovací stání, povrch cestiček
• zahrada (substráty, tráva, rostliny)

Hrubá stavba

• základy (včetně ochrany proti radonu, hydroizolace, tepelné izolace)
• konstrukce vnějších stěn
• tepelná izolace vnějších stěn
• omítky (fasáda) vnější
• omítky vnitřní
• airstop (vzduchotěsná obálka domu, důležité hlavně u pasivních domů)
• konstrukce stropu / stropů
• tepelné izolace stropu
• konstrukce střechy
• izolace střechy (parotěsné, hydroizolace, tepelné)
• krytina střechy
• přesahy střechy – záklop zespoda – palubky atd…
• nátěry dřevěných konstrukcí
• klempířské prvky – okapy, okapní plechy
• terasa
• garáž/dílna apod…
• sklep

Okna/dveře

• výplně otvorů vnější – okna/dveře
• parapety vnější
• parapety vnitřní
• výplně otvorů vnitřní (dveře, kliky, zámky, zárubně, stavební pouzdra)

Technické zařízení budov (TZB)

• rozvody elektro
• rozvody voda
• rozvody kanalizace
• rozvody plynu
• topení (například fotovoltaika+konstrukce na FV+ regulace a měnič, komín, krbová vložka včetně obestavby krbové , akumul. nádrž, topné patrony, topná tělesa, podlahové topení, rozvody v topné místnosti, čerpadla regulace)
• vzduchotechnika (VZT)
• zásobník a rozvody dešťové vody
• požární ochrana (požární hlásiče, hasicí přístroje)
• elektronický zabezpečovací systém (EZS)
• hromosvody

Vnitřní stavba

• příčky, předstěny
• podhledy/povrchy stropů
• podlahy - kročejová izolace podlah
• podlahy – nosná vrstva (např. Anhydrit)
• obklady, dlažby, povrchy podlah (dlažba/dřevěné palubky apod...)
• malování stěn a stropů
• schody a zábradlí

Vybavení domu

• sanita
• interiér, nábytek (kuchyňská linka, vestavěné skříně, koupelnové skříně , ideálně ale všechen nábytek až po stoly, sedačky, židle, veškeré skříně)

trezor

• sauna
• elektropřístroje (trouba, plotna, lednice, pračka...)
• stínění, zavěsy atd…
• svítidla

Vlastní práce

Položka, která do rozpočtu podle mě každopádně patří – i když si stavíte svépomocí, je to nutné zahrnout jako náklad – místo toho byste mohli někde vydělávat peníze, trávit čas s rodinou, nebo odpočívat.

REZERVA

Je velmi pravděpodobné, že jste něco přehlédli, podcenili, nebo, že se něco zvrtne. Je dobré počítat z tím, že náklady budou vyšší, než předpokládáte. Klidně o 40%.
Přeju vám šťastné rozhodnutí na základě co nejvíce reálných podkladů a následně třeba co nejméně problémový průběh stavby.

Honza